Vol.237 对话冯仑：做一个有益于人民的老登

大家好，我是李翔，欢迎来到高能量。这次请来的嘉宾是冯仑先生。对，我听他的采访，之前大家都管他叫冯叔是吧？所以后面我也管他叫冯叔。冯仑的身份，我相信已经不需要再多介绍了。只要是关心中国经济和民营企业历史的人，应该都很熟悉这个名字。

他有很多传说和金句在江湖上流传，包括“学先进，傍大款，走正道”“小姐心态，寡妇待遇，妇联追求”“伟大是熬出来的”，还有“大哥是只倒扛事、买单”“江湖方式进入，商业方式退出”等等。我也是他的书的读者，差不多20年前第一次读《野蛮生长》，阅读体验非常鲜活、刺激。我不太知道今天的年轻人再读这本书，会有什么感受。

之前我也有幸和冯叔交流过几次，不过以视频播客的形式聊还是第一次。我认真听了他之前上过的所有播客访谈，有个感觉：他聊什么都能聊得很精彩，什么都懂，从地产到商业周期，从历史到现实，从商业到人生。我以前常感慨，中国的商业人物里很少有像纳瓦尔这样的人。现在我突然意识到，冯仑可能就是这样一个人：他懂商业，也懂人性；理解金钱，也理解形而上的人生意义这类话题。

所以我很认真地做了一份提纲，也希望能给冯叔的思想和表达加点分。冯叔，要不你也打个招呼？或者看看我的介绍里有什么不准确、需要纠正的地方，都可以说。

大家好，李翔好。我们聊过几次。

是。

我也看了你想聊的内容。我觉得还是太满、太使劲了，所以今天我们聊得不要那么使劲。

可以，没问题。

我自己可能跟经历和年龄有关。最近我看了件特别有意思的事：大家不都用AI嘛，我还专门让AI看了我写的两本书，一本是《野蛮生长》，一本是去年出的《人生的逻辑》。我问它看后的观感，它的回答挺有意思。它说《野蛮生长》有火气，就是很有冲劲；那是20年前，我当时40岁出头，确实还有点劲。它说到了《人生的逻辑》，就变得通透、更圆通了，但没冲劲了。我觉得它说得还比较准确。

更松弛。

更松弛。所以今天我们稍微松弛一点，轻松地聊聊这些事。

包括你刚才讲的，你看我之前发给你的提纲，会觉得有点满、有点紧，是吗？

有点满，有点使劲。

我自己觉得——

跟你年纪有关。

对，跟人生状态有关系。一个人非常严肃，就会显得很满、很紧。

正经人容易使劲儿。

1. 二十年后的个人变化

好，第一个还是想了解一下。比如说，《野蛮生长》出版快20年了吧？

快20年了，2007年出的，正好差一点点。

差一点点。这20年里，我想问一个比较幼稚的问题：你自己、地产行业，还有整个中国企业家群体，都发生了什么变化？刚才你其实讲了一点，你自己变得更松弛了。

没事，你大胆问。先说个人的变化。一个人有三个维度：自然人、经济人、社会人。

嗯。

所以变化也是这三个方面。作为自然人，生命逐渐走向中老年、老年和衰老，这个变化没法抗拒。有些人在这个过程中会被拉扯，比如生病，可能早死、晚死，或者横死、竖死，但我基本上正常地活着，没有被拉扯。自然人这条线，大概就是这样。

作为经济人，我主要在房地产领域。现在应该说更专业、更深入、更稳健，也更会做了。手艺这个活儿，我更明白，也做得更好了。下个月我有一本房地产的书，叫《房地产正传——谁在赚钱，怎样赚钱》，讲全世界房地产都是怎么赚钱的。至少这能说明，作为经济人，我在房地产领域最大的变化就是成了手艺人。20年前我还是刚出徒的学徒，现在已经可以当师傅了。

第三个是社会人。作为社会人，我应该说更收敛了。40多岁的时候，人比较释放，什么都想要。中年嘛，戒之在贪：想要钱、想要社会地位、想要名誉，想让别人吹捧、让别人看见自己。那是社会人的一面，而且会有很多复杂的事、复杂的社会关系。

到了现在，20年过去了，作为社会人，我在不断减少、清零是非。如果今天说告别，我跟这个社会的牵连已经很少了。我的目标是，等哪天告别的时候，跟这个世界的关系是零。年轻的时候，恨不得让全世界都知道你是一、是一百、一千；现在我正在做的事，就是准备跟这个社会告别，逐渐切断跟社会的连接，减少它，回到零的状态。零的时候来，到零的时候结束。

我认为最高境界就是哪一天跟这个社会告别时，不惊扰任何人，也不去八宝山做那些仪式，直接无声无息地离开，就完事了。我记得万通20周年的时候，我们搞过一个活动。当时我就有这个想法：活动没有通知就开始了，也没有说结束，它就结束了。我觉得社会人这样比较好，不用敲锣打鼓地开场，也不用正式宣告结束。所以作为社会人，我现在是在收，在和这个社会告别。这是我个人很大的变化。

2. 房地产走回起点

从房地产行业的变化来说，《野蛮生长》出版的时候，房地产从1999年到2007年还在高速发展。今天看，这个行业经历了高速发展，承担的社会职责和功能——解决住房问题——基本上已经完成了。现在中国社会人均建筑面积有40平方米了。

对。

商用不动产主要是为了城市发展，也承担着解决财富积累的功能。从这个角度来说，我觉得房地产到今天有两个数字上的变化。一个是住宅销售类物业的市场规模，从15万亿、18万亿缩减到5万多亿，未来几年的增量会非常有限。2007年的时候，大概也不到5万亿，所以这20年走了一个轮回。

商用不动产方面，上海最近公布了一项政策，对40年、50年土地到期后的续期，按基准地价收取70%。随着这个政策实施，如果全国都采取这样的政策，可以预见，未来5到10年，商用不动产市场投资和发展的空间，几乎又回到了20年前。我甚至认为，这个市场有可能不存在了。

什么意思呢？比如你30年前买了一块地，盖了个商场，经营了30年，中间收过房租，也做了开发。今天即使经营得不好，这块地也增值了不少。但这块地现在只剩10年使用权了：你不续期，就没人接手，项目也卖不出去；不续期，REITs也发不了；续期，又要按现有基准地价交70%。等于过去30年土地增值的好处被拿回去了。忙活这30年，从生意上来说，收益就非常有限。

所以随着政策落地实施，商用不动产发展的通道、投资机会和资产价值——也就是拥有这种不动产的价值——都没有了。这个市场快速发展的门会关上。当然，这是由我们国家的土地性质决定的，因为土地是公有的。

是。

续期收多少钱，是政府的事。但对市场和投资人来说，机会就没有了。所以房地产行业的变化，大体上是从一个起点又回到一个起点。

起点。

就相当于转了一圈。20年以后，又回到当时的起点，中间当然经过了一段好日子。

你马上要出一本房地产的书，学了20年手艺，终于出师了，然后发现这个行业回去了。

没办法，师父只好带着宝典，去别的地方云游赚钱了。那这手艺能不能用到国外？这本书研究了全世界房地产赚钱的模式，但没有一种模式能证明，在这样的土地制度下，商用不动产还想赚到很多钱，几乎是不可能的。

你说的别的地方，是指全球其他地方吗？

3. 模块化建筑出海

对。我们最近一直在探讨和推动的，是模块化建筑在海外的发展。举个特别简单的例子：在国内像做汽车一样把房子做好，特别是居住类的房子，比如酒店、公寓。做好以后，在海外找个合作伙伴，租块地或买块地，再把房子运过去装上，开始出租经营或者销售。

就像搭积木一样。

这个模式在国内属于制造业。做好以后出口换汇，卖到境外，境外给钱，政府和政策也允许。我们现在积极推动这样的房地产创新：在国内生产房子、出口到海外，跟当地合作伙伴一起搭起来，然后在海外出租经营。

做生意也很简单，要跟着经济增长的市场走。哪个市场有增长、哪个市场有需求，你的产品就应该到哪里和客户见面。如果市场收缩、下行，客户少了，产品的机会也少，就应该离开。所以我们的手艺会逐渐在海外使用。

它其实就是把地产变成了制造业。

房产变成制造业，不是建筑业；房产变成制造业，又变成贸易出口，再跟海外的地产结合起来，形成海外房地产。

我记得远大、碧桂园、万科都做过这样的尝试。

他们做过，我们也在做，当然是在他们的基础上研究这个事，但做法各不相同。比如万科做的是水泥结构，不好运输。万科基本上学的是日本模式，用PC系统，也就是水泥体系。

对。

远大做的是高端建筑，技术都是自己研发的，所以他们能做高楼、超高层建筑，但做低层建筑成本偏高。碧桂园是用机器人砌墙，不是做整体房屋。

所以我们也在这个基础上研究，比如参与投资一个专门做这件事的工厂。工业化有两个特别重要的前提：第一是标准化，第二是规模化。标准化、规模化才能产生工厂优势，成本才能低。我们做标准化的产品，只做酒店和公寓，这就非常标准化。你要多少房间？比如在泰国要80个房间，在越南要20个、100个房间都可以，我就像乐高一样，很快给你组合好、运出去、装上。

我们要保证成本有竞争力，靠的是标准化、规模化，还有技术路线的选择。不同技术路线，成本不一样。我们现在选择的技术路线是从北欧引进来的，再加上我们自己的研发，最后进行集成。这条技术路线在国内成本最低，出口到东南亚也比传统建筑方式成本低，所以有竞争力。

我们专做这条技术路线的产品，在中国进一步消化、形成生产能力，再出口。这样在规模还没起来的时候，成本也足够低。国内有轻钢结构、水泥结构、重钢结构等，算下来我们的成本更低。当然，本地水泥比我们还便宜，但我们出口的水泥建筑成本都比我们高。所以国内房地产市场萎缩以后，我们采取的创新也好、求生方法也好，或者说主动走出去、出海也好，这是最近我们集中精力在做的一块房地产业务。

这个模式的制造也是在中国完成的？

在中国工厂里。

不是到当地完成制造？

当地提供土地，报规报建要符合当地法规，但房子是在我们的工厂里做好。做好毛坯，因为都是钢结构，毛坯做好以后，里面的内装一件件装进去，我们叫穿内衣、外衣，再装进集装箱运过去，到当地拼装就行了，非常快。

以泰国市场为例，从当地土地开工到房子开始运营、接待客人，只要6个月。传统方式在泰国要2到3年。

效率极大提升了。

效率极大提升。当然也就带来了效益，因为效率提升，你就多挣一年钱，所以还是很有竞争力。明年我们的第一间店会开业，大概五六月份开业，标准差不多是国内全季5.0的标准。

但这种方式建出来的房子，使用寿命不会——

是永久建筑。

要永久建筑？

一样的。所以房地产变化以后，未来中国房地产大体上会有四个特别明显的特征。

第一，住宅还会有少量增量，但主要集中在国企、央企这些公司，地方政府也很少，民营企业就更少了，大概只剩三五家能做住宅。

第二，非住宅这一部分，民营企业更少，主要是国企、央企这几家能做。龙湖可能也做不了太多，上海这个政策对龙湖这样的民营企业影响也很大。

第三，服务业会有很大发展。很多民营地产公司会转去做服务业，为存量资产提供服务。小到打扫卫生、保洁、卖房子、租房子、装修、智能化服务，大一点的就是资产管理、破产重整。我们也有一块业务做这个，叫不动产的“三甲医院”。

嗯。

房子不赚钱了怎么办？来找我们，我们派人会诊，帮你的房子赚钱。现在全中国不赚钱的房子超过100万亿，都要找医生、看病，这个市场会发展起来。全村人都成跛子了，做假肢和按摩的生意就起来了。

好。

一样的，有一低就有一高。

第四，房地产和中国的家装建材行业，包括模块化建筑出口，会是未来10年房地产相关产业链的重要发展模式。

市场。

主要就是建材、模块化装修、模块化建筑、装配式建筑出海。这是今后10年非常大的机会和发展方向。

我听你讲出海，包括之前的采访里也提到，你去乌克兰看过项目。我挺好奇，因为我之前在墨西哥时也碰到过一个去建产业园的企业家，他说他们也去乌克兰看项目。

我们跟他一起。

对。

你说的那家公司我知道。我们最近也在给他们提供服务，他们在墨西哥的宿舍房子是我们做的，运过去，也在讨论这个事。这家公司在敖德萨圈了大概5平方公里。我也去过乌克兰，看战后重建的机会。我是2024年去的，前年去的。那家企业比我早一点，也是前年上半年去，我是下半年去。

一方面，他们的园区需要配套，比如公寓、施工宿舍、酒店，我们会跟他们合作。另外，基辅市中心有一块地，我们希望建一个590米高的综合性项目，采用刚才说的技术，相当于做一座埃菲尔铁塔，在国内生产好，再把房子像抽屉一样插进去。但战争还没有结束，所以现在要等。等结束以后，我们会继续做。

我听你们讲的时候挺感慨，商业和企业家的思维确实很独特。其他人看到新闻，看到的可能是风险，是战争新闻；企业看到的反而是战后重建的机会。

是啊。你比如香港的霍英东，今天大家都很尊敬他，称他是爱国企业家、爱国商人。但他在战争年代，在香港做的是一些秘密生意，跟大陆做生意，帮大陆转运药品和物资，支持大陆。1949年新政府建立以后，今天不光是他，他的第二代也得到了很多尊重和支持。

这就是他当年看到的，跟其他一些商人看到的不一样。企业家永远看需求、看市场增长。加沙重建需要3,000万平方米的建筑，我知道国内也有企业家在跟加沙谈。加沙重建要变成海滨度假城市，你想想需要多少房子？我了解到的那个朋友，我们也有合作，他给加沙做的房子也是在中国做好运过去。加沙重建的相关人员到中国来找，就是找这种快速能建起来的房子。等稍微消停一点，明年我可能也会去看看。

也去看看。

对。现在伊拉克建设得也很好，人均GDP已经超过越南，有5,000多美元。我在图片和视频上看到，战后重建发展很快。我们这个行业如果在海外用中国制造的能力做好产品，再出口出去，全世界有几个特别明显的市场：一个是战后重建市场，另一个是经济起飞的市场，比如非洲、东南亚、南美。经济高速增长、刚开始做基础设施的地方，对这种产品需求都很大，所以都是机会。

这种建筑建好后出口的方式，中国公司有进入世界市场吗？日本可能有一些。

日本不做这个。

不做？

日本不做这个，日本贵，我们便宜。中国有供应链优势、制造业优势，所以相对来说便宜一点。国内现在做得最多的模式，是做小房子，出口到澳大利亚、美国。这种产业在美国发展得挺好。美国有一家做这种房子的公司，市值接近100亿美元。它做的是活动房屋，主要是出租。

大一个？

不是，就是出租。比如你有一个建筑工地，需要宿舍，它把房子运过去出租给你，所以估值高，是收租金的。它也给你搭一个小办公室，偶尔也做一些固定建筑。我们基本上分成永久建筑和移动建筑两类。美国那家公司做移动建筑多，我们现在主要做固定建筑，固定建筑更复杂一点。

但移动房屋的市场也存在，而且挺大。巴菲特投过一家专门做移动房屋的公司。

我去过一个建筑，不知道你认不认识，就是文宾、文和友的建筑。

我认识文宾。

他的房子是远大帮他搭的，很好。

有一部分是远大帮他搭的。远大在这方面探索得非常执着，也很有成果。他们最近在阿布扎比交付了一个16层的建筑，现场安装只花了50多个小时。但同样的建筑在阿布扎比，传统方式要3到5年才能建成。

这个效率差异实在太大了。

所以中国制造业在建筑产品上也很有成绩。

从《野蛮生长》出版到现在这20年，你观察到的民营企业群体，还像《野蛮生长》那个阶段那么生猛吗？还是也经历了很多变化？

4. 民企产权与预期

民企的发展有两条线。一条是2007年以前，民企刚刚开始习惯，或者说转到有法制基础的环境里。什么意思呢？1994年才有《公司法》。1994年以前，中国没有现代的《公司法》。最早的一部《公司法》是慈禧颁布的，在1905年。从1905年到1949年，《公司法》不断修改。1949年以后就没有《公司法》了，民营企业也逐渐消亡。到1978年改革开放，民营企业才逐渐恢复，到1994年才有《公司法》。

1994年到2007年这十多年里，最重要的节点是2002年加入WTO，我们开始和国际市场接轨。

全球化了。

接轨的一个重要方面是法律体系、市场制度接轨。2002年以后，我们开始加强市场经济法律体系建设。2002年到2007年，刚刚开始建立一些法律体系。法律体系很重要，因为没有法律体系，就像运动场没有规则，不知道怎么跑。奥运会各个项目的成绩逐年提高，就是因为规则清楚，大家训练时有明确的方向。

2007年的时候，从2002年算起，法律体系也刚刚开始建立。我记得那时候大概也就二三十部法律。到今天，民营企业在法律规范建立的运动场上发展，政府和社会普遍认可的贡献是“五六七八九”：无论税收还是就业，这些规则规范还包括国务院颁布的8,000个行政法规、条例、规范。民营企业的贡献和比例都超过50%。

另一条线是，整个发展经历了一个之字形：往这边、往那边，再往这边、再往那边。有很多变化，有些变化甚至朝着原来的起点走。比如现在市场规范、管制确实也很多，政策导向和增长逻辑也在发生变化，民营企业要适应这些变化。总体上，近几年民营企业的发展和生存环境，大家普遍感觉压力很大。

压力当然很正常。第一还是产权保护问题。产权不稳定，预期就不清楚。就像我说的商用不动产，你以为花一笔钱买了40年使用权，这就是你的，于是猛干。现在又要收钱，大家以后谁还干？这就是产权和预期的问题。这个问题到现在仍然是障碍民营企业发展的最大问题。产权要解决的是：我今天在这儿干这个东西，它到底是谁的？

是。

相当于养自己的儿子可以，养隔壁老王的，你就不干了。现在40年、50年的土地，如果是隔壁老王的，我为什么还要干？差别在哪儿？在公有土地制度下，土地在建筑成本里占40%到60%；对照国外土地私有的市场，土地在建筑成本里只占10%到20%。

举个例子，我在泰国买一块地，30年不开发、50年不开发，没人管，也不用再交钱。你想什么时候开发就什么时候开发。50年以后地涨了3倍、5倍，都是我的，跟政府没关系。那我是不是有积极性保护这块地、把它用好，至少让它给我赚点钱？

所以我说，产权和预期这两件事最近发生了很大变化。民营企业对产权和未来增长、财富的预期变模糊了，焦点模糊以后，大家就观望、等待。特别是老一代民营企业，为什么呢？

多老？多老？九二派就算老了。

不是，45岁以上。

45岁以上。

45岁以上，做企业也20年了。昨天晚上我参加一个朋友的小聚会，最年长的70岁，最年轻的是1992年出生的，都是创业老板。92年出生的现在34岁，做了六七年，可能博士毕业就开始做了。他没有我们这种感受，觉得好像还好，因为他做科技企业。

但到了80后、70后、60后，年龄越大，对产权和预期的不确定性感受越明显，对未来发展的信心和企业发展的动力也越弱。这是最近民营企业的变化。我记得《野蛮生长》那个时候，大家刚入场，什么都往好里想，晚上猛干，白天上班也猛干。除了猛干，不知道还有什么事要做。你可以理解成初生牛犊、新婚燕尔、年轻力壮，反正就是极其兴奋、乐观地往前冲。

20年过去以后，我的感觉是，这批做了15年、20年以上的民营企业，大部分都有这种不确定感，对产权和未来发展的预期不确定。这是一个很大的变化。

第二，我们跟国际经济的联系在加入WTO以后越来越密切。大家做出口、代工、海外上市，在中国努力做的事情就能做到全球第一，还可以用全世界的资本市场融资、变现，再享受生活。但现在海外资本市场对中国的资本不是那么开放。原来是单方面流动，你可以去海外融资，他们不能随便进来，要有一些许可。现在VIE结构要拆，红筹股也停了，海外上市的科技企业要做安全审查，传统行业到海外也要备案，公司要备案，自然人也要备案。海外收入要全部归并回来交税，海外资产要申报，等等。大家觉得跟国际的联系不像以前那么顺畅了，出入境管理也比以前收紧。

我觉得民营企业现在大概就是这样。二三十岁的新一代民营企业家，感受没那么明显。我昨天跟一个朋友开玩笑，说你这是新媳妇上炕，还没体会到当中老年媳妇的辛苦。

所以现在是不能野蛮生长了？可以生长，不能野蛮了。

是。

但你看，2006、2007年，包括你刚才讲的，法律法规也在逐渐健全。那时候大家也没有那么多确定性，但所有人还是干劲十足。

因为大家确定了要跟国际接轨，这件事是确定的。确定了这一点，我就可以跑得快。后来很多大企业都出来了，奥运会能跑出好成绩，前提是规则清楚。2007年以后这二三十年，大家跑得都很快，跟这个规则有关，而且很多企业跑到全世界去了。

我们有个体会，为什么后来在海外做生意好像也不觉得吃力？因为跟国际接轨以后，中国法律很多都是借鉴成熟市场经济的法律。我已经适应了，到国外也没问题。相当于用同一个规则训练，比如我按同一个规则练长跑，到全世界参加马拉松、参加长跑，就不吃力。

个性化规则就麻烦。比如这两天北京半马，一个澳大利亚女选手一边跑一边憋不住，一边排大便。这在体育运动史上没见过，那就是规则不清楚，现在大家还在讨论。

对。

她一边排一边弄在地上，影响了别的运动员发挥。这件事到底怎么办？她的成绩还应不应该算？她还拿了冠军。

嗯。

后来讨论来讨论去，发现规则里没有说排泄还坚持到底拿冠军，冠军就无效。人类历史上从来没有人在运动中边排泄边运动，一般都是排泄完了再运动。运动中边排泄边运动，老虎、狮子都做不到，所以这是超级能力，但毕竟超出了规则。

以前没有规则。如果都是这种特别个性的事，全世界的运动就没法开展了。我要讲的是，规则一致，大家才能比赛；没有一致性，就比赛不了。我们跟国外的经济合作也一样，无论民企还是国企，走出去还是引进来，最后都要在同一个市场规则下做。否则企业很难做大，在国内难做大，在全球竞争中更做不大。

像你刚才讲的，民企群体面对这些变化，你会为这些事感到焦虑吗？

我倒不焦虑。我有自己的解释系统，已经解释完了。

解释系统。

我有解释，只是在这里没有那么多时间详细解释。但我自己有解释，有了解释以后就明白了。相当于你得了癌症，最痛苦的是觉得自己哪儿都注意了，怎么还得癌症？比如饮食、运动、心情，我都注意了，怎么还得癌症？这才焦虑。

好。

如果你胡吃海塞，抽烟、胡整，那捅一下得了癌症，你说又抽烟又熬夜、有不良嗜好，或者有遗传，那就能解释为什么得癌症。得了就得了，这是一个解释。但如果防癌该做的事你99%都做到了，最后还是得了，就会困扰、痛苦。所以要有解释。我现在对这些事都有解释，有解释当然就不痛苦，也不着急，也知道自己该怎么做。

虽然环境和周围的人都表现得比较焦虑。

但我不焦虑，又有解释，所以有时候朋友约着聊天，聊这个事。

对对，说哪一下。

朋友说：“冯叔，你给说说怎么回事。”那就反过来了。

对对。

相当于一个和尚，老有人问和尚这事、那事。因为和尚不焦虑，和尚有解释。你去庙里问和尚。

但你说完，对他们有用吗？这三个状况一个都改变不了吧？对个体而言。

改变不了。我就像个和尚，你问事，我给你说了，出去了，命运还在你手里，你能不能解决，还是要看你自己。但至少在庙里问这一段时间，你会觉得精神上、心理上得到了安慰，或者说得到了“开释”。这个“释”是解释的“释”；还有一个“开示”，是指示的“示”。你到庙里，最后都得到大和尚的开示，很重要。

所以我希望能把事情解释清楚。有人来吃饭、喝酒、聊天，我们也能起到一半开释的作用，但也仅此而已。

就是改造不了世界了，只能解释世界。

5. 政策周期取代商业周期

就是告诉大家为什么会这样。经济发展不是孤立的。你刚才也问到经济周期。我们国家的市场经济是政府主导的，而且主导性很强，是有限的市场经济。我们说“有为政府和有效市场”，这是理想状态。但实际上，我们不是一个充分竞争、完全法制化、国际化的市场，所以我们没有商业周期。

过去经济学研究的商业周期，是5到7年一个轮回，从危机、萧条、复苏到繁荣，大概就是这四个阶段循环。现在你总问我，房地产是不是到底了？没有。为什么？它不是经济周期，所以没法预测、没法预见。

那我们是什么周期？我们叫政策周期、行政周期、体制周期。政策周期就是政策让你干，你就干；政策说不干，你就不干。说不让干和让干之间间隔多长时间，不知道，但政策总是来回变。行政周期是一届一届政府，有时不一样。体制周期则是某一种体制带来某一种变化的规律，也不一样。

你刚才对周期的解释，你的经济学家同学和朋友们认同吗？

他们认同。

一半？

一小半。

一小半。

但我基本上不认同他们对周期的解释。这也不是我今天才这么说。我很早做体制和政策研究时就是这样。1984、1985年我就写过文章，专门讲中国经济改革的确定性和不确定性。其中一个不确定性就是外生变量，也就是体制变量，这部分跟国外非常不一样。

举个例子，影响我们政策走向的一个因素是中国特色社会主义理论。这些理论从哪里来？从马克思这一路下来，还有我们党100年的奋斗和执政经验，以及国际共产主义运动的学说和实践。具体执行在哪里？你仔细看政策怎么制定，政策的理论、背景、依据、话语体系、词汇系统，就知道政策周期和体制周期是怎么回事。

举个例子，最近网上经常能刷到，这十几年里，马克思主义学院从100所增加到2,000多所。我们大学才3,000多所，增加了这么多，几百万学生都进了政策部门和党的系统。这些都会影响政策制定。

对。

另外我们还有党校，有多少党校？5,000个。我原来也在党校工作，从中央党校到地方、行业、条块，5,000个党校。对照法学院，我们的法学院不超过1,000个。你想想，如果我们有3,000个法学院、5,000个商学院，制定政策的人又不一样，那政策背景就会变得不同。

理解。

理解政策的方式也会不一样。如果有5,000个商学院、3,000个法学院，我们制定的政策和现在法学院、商学院都不如马克思主义学院多的环境里制定的政策，对经济发展的影响就会不一样，对民营企业和市场经济也会有很大影响。

这就是为什么我说我们没有商业周期。在我讲的这些情况下，不可能有纯粹的商业周期，一定是政策周期、体制周期、行政周期。这样一来，可预见性就差。商业周期是有规律的，预见性很强。规律和可预见性，对经济发展和政策制定特别重要。

没有规律、不可预见，商业活动就没法建立预期，交易越来越短期化，企业家越来越注重套利和政商关系。规律性很强、确定性很清楚、预期明确，就会引导企业家在产品、公平竞争、服务上下功夫，依法合规做事，也会建立清晰健康的政商关系，而不是去寻租。所以近20年也有这些变化。

像你讲的这些变化，比如中国不是商业周期，而是政策周期，你在华夏学院讲，或者在私下饭局里讲给年轻的90后、科创企业听，他们是什么反应？他们能接受这一套吗？还是并不认为是这样？

他们多数慢慢有些体会。

慢慢有体会。

对。比如资本市场，现在有些房地产企业不让上市、不让融资。成熟的市场经济不会做这种限制，而是交给市场：房地产公司卖得出去股票就卖，卖不出去就算了，而不是先天像出身一样，房地产出身不好，不许上市。

另外，我们的金融资源都在国有银行里，都是按照这个配置，房地产的资金当然就紧张，所有的钱都往少数几个领域堆。这就叫政策周期。房地产当年是不是也享受过一波政策周期红利？只要房地产能拿到钱，就能发展。

你们就是那个时候的受益者，是吧？

对，那我们就是那个时候的受益者，包括恒大、万科都快速发展起来了。当然现在都陷入困难。教培是不是也有一段政策周期红利？出口、汽车补贴都是政策周期，补贴完了就没了。现在又来了，全部在AI产业链上，这就是这一波。所以这不是商业周期。

2000年以后，特别是2006、2007年《野蛮生长》出版的时候，房企基本上是中国最明星的一批公司、最明星的一批企业家。那时候你们能意识到自己是在政策周期里，享受到了政策红利吗？

能感觉到。你很受地方政府欢迎，现在就不受欢迎了。我们叫昨日黄花，现在不是明日之星，更不是当红炸子鸡。房地产企业属于昨日黄花，半老徐娘都算不上。我老开玩笑，可能不准确，但没把你当成掘金就算不错了。很多房地产公司自己嘲笑自己已经“掘金”了，没有生产能力了。所以企业就面临这个问题，我们也都很希望霸道总裁爱上“掘金”的我。

房地产这一轮当时也是这样。我们享受了市场红利、政策支持和政策周期的扶持，但并不知道怎么收场。一个人在洞房的时候，根本想象不出来自己的丧礼、葬礼怎么办，只想到洞房里的快乐，忘了这个。

但今天我们都懂了。我最近几年探视病人、办丧事比较多。我们这一代企业要出事了，不是去探视重症病人、ICU病人，甚至抢救病人，就是有人没抢救过来，要去办丧事。

所以我已经对办丧事有经验了。以前我们不重视破产法，《公司法》最后两章也不太重视，只看前面怎么设立公司，不看最后怎么结束。最近开始看得比较多，对破产程序、破产重整慢慢有了经验。

我们也不知道会这样。房地产突然资金链断裂、暴雷，就是这三四年的事。三道红线以后急刹车，企业就……房地产每一件事都需要政府批，房子什么时候卖、卖什么价、卖给谁、怎么卖，都是政府批的。

政策突然一变，行业就不行了。那时候房地产太火，增加的字都是“限、限、限”；最近房地产人老珠黄、不行了，现在都是“放、放、放”。

抢救一下。

来晚了。

主要你们房地产行业太“放”了。

房地产行业大家一说起来都是这样。

对。你说这个行业，我还挺好奇。比如2021年，肯定是一个非常重要的转折点。但为什么2021年之前，监管层也一直在讲房地产的问题，比如控制房价、“房住不炒”也比较早就开始讲，可行业好像没有认真看待这件事？

对。

这是因为有侥幸心理，还是别的原因？

6. 房地产为何急刹车

它有一个惯性。商业活动是这样的，你比如许家印、碧桂园，他们都是用高杠杆推动的。

嗯。

它要停下来，死得更快。

嗯。

只能像刹车一样慢慢刹。我们开电动汽车，一刹车，“嘣”一下就刹到底了；油刹可以点刹、慢刹。企业虽然看到政策一直在关注，也希望你能刹车、停下来，但企业是慢刹、点刹，刹不住，所以还在狂奔。

另外银行没停下来。三道红线以后，银行一停，就像电车一样突然刹住了。银行不停，企业只能慢刹、点刹；银行一停，就一脚刹车踩到底，基本上三道红线以后“咣叽”一下就停下来了。

所以政策面原来只是导向、号召、警示、要求，不像银行这么硬。银行是硬约束。没有银行，房地产这些政策大部分都比较软，大家也没有感觉到痛。

可能也跟房地产本身的商业模式有关，它高度依赖金融资源，是高杠杆的。

对，尤其开发类业务，在高周转的前提下，高负债没有问题。周转越快，负债率越高，回报率就越高。你一块钱赚三次，每次赚个十十五，三次下来一年就四五十的赚。

但周转慢，杠杆率就得降低。如果三年周转一次，负债最好别超过30%，慢慢来。房地产开发的时期周转率也高，所以就高周转、高负债、高回报，“三高”。

在这样大的周期变化下面，一个个体公司本身做得多优秀，是不是也没太大作用？

就是赌概率。大的政策环境、体制环境变化，导致市场急剧萎缩，在这种情况下，绝大部分企业没法抵抗。我现在看到能活下来的房地产企业，大概有三类。

第一类是去了境外，国内业务几乎不发展了，这样就好很多。

出海。

第二类是只局限在一个区域市场，产品做得不错，几乎不负债，就活下来了。

第三类像我们这样，十年前把企业高杠杆的业务转让了，退出这个游戏。在国内退出，不是出国。早期的南都也属于在国内退出游戏。

这属于远见还是幸运？

我觉得有认知上的差别，也有一部分偶然性。

举个例子，北京1993、1994年做房地产的那一波，一共4家公司。有两家公司老板都被抓起来过，一个抓一次，一个抓两次，都破产了。剩下两家，一个是南洋大厦，老板从国外回来，知道写字楼怎么做，做了写字楼也不卖，就出租，经营了20多年，收租，也没负债，所以现在还活着。

还有一个就是我们。我们这一波干活比较多、比较年轻。南洋大厦老板比我们大10岁左右，所以认知不一样。我们就猛干，一个公司变成6个公司，干了北京CBD差不多一半的项目。干到现在，6个公司大概一半活下来了。也就是这三种情况：要么在境外，要么在国内退出，要么不负债。很难幸免。就像突然疫情来了，你平时看着身体挺健康，有的人也没扛住。

地产公司不负债应该还蛮难的，本身是高投入的行业。

一个是重资产，一个是认知体系。我们刚开始做的时候，我可能写不了这本书；到今天做了这么多年，我这本书已经能把全世界房地产怎么赚钱都说清楚了。我要是30岁时就清楚，肯定会做得比现在好很多，但那时候认知不行。

房地产有很多做法，高负债都局限在开发类企业：高周转、高负债、高回报。决策的时候，是先看到高回报，然后用高负债推动高周转。但我们一开始只看到高回报，对高负债的风险意识不够，对这个行业的规律也不认识。全世界房地产其实有规律：开发类房地产的负债率多少是安全的，经营类、商用不动产的负债率多少，怎么负债、负债结构怎么安排，都有成熟经验，因为这个行业已经有两百多年历史了。

毕竟。

但我们不懂，现在慢慢懂了。可现在中国也不给你再开发、再犯一次错误的机会了。比如国外越南、泰国、印尼哪家开发公司请我去负责开发，我就懂了，会告诉老板怎么做，不会重犯在大陆犯过的错误。

但我很怀疑，如果在地产行业高速增长时期，你告诉他要控制负债，他也不一定会认同、接受。

我前段时间去越南，在河内跟河内首富的家族讨论项目。他们家盖了太多房子，现在也空了不少，同样是高负债。为什么？这个老板从俄罗斯留学回来，莫斯科毕业。俄罗斯地方大，什么事都摊开来，他也是摊大饼，做了好多房子。

所以在不同国家、同样的发展阶段，房地产开发的思维其实有很多相似性。如果你没有这种相似性，那就叫认知领先。南洋大厦老板的认知跟我们不一样，我们跟国内同步走，他从发达市场回来，所以没跳进这个坑。

但中间行业里肯定会有人认为他比较“傻”。

对。就像有一个小偷，多数人老老实实的，但这个小偷偷了一次没被抓住。接近小偷的朋友就会觉得，多数人很傻，这个小偷很精，于是跟着小偷学，直到警察来了把他抓住为止。

当高周转、高回报、高风险没有马上让他崩溃时，更多的人就会学他。

对，市场在给他们正反馈。

大家在学他，不是停下来。直到现在恒大这些出了状况，大家才知道不能学了，于是所有人都开始说不要负债、要轻资产。市场教育大家。

我记得有一段时间，主力地产公司一直讲要转型，还发明了“白银时代”“黑铁时代”这些词，做机器人、做农业，什么都做。

他们意识到了，这个方向是对的。但转型这件事，每个行业转法不一样。消费品制造业的产品转型，就是上新品，不断上新品。模式转型就困难，你发现没有？产品更换容易，模式改变很难，公司治理改变也很困难。

房地产转型，全世界的经验是15到20年。转到什么程度？比如从单一开发模式，转到开发、商业运营和资产管理并行，也就是说销售收入、销售利润占一半，出租带来的利润占一半。要做到这两个各占50%，一般需要15到20年，而且还有一个条件：市场必须是上行期。因为市场上行时，开发高周转带来的富余现金流，才能支持你转型。

如果像现在这样下行，开发的现金流都不富裕，怎么支持你慢慢养第二条曲线，也就是资产管理或出租经营？不可能。所以要在繁荣的时候转型，不是等到危机的时候转型。

是的。

危机的时候没法转型。

是。

比如龙湖做得不错，华润也做得不错。他们做第一代天街、万象城的时候，已经是20年前了，坚持做，慢慢转。万科在转，但转了不到10年就停下来了。要耐心转。

万达实际上没转。它的转型从模式上就没转，还是以开发为主。开发的时候拿商业地，卖住宅，又开发一个新卖场，然后招租，有的散卖，留一点出租。它基本上还是开发时代的思维。

我们也总结过，房地产转型有两点。第一，要花15到20年，而且要在繁荣周期转，千万不能等萧条和危机时再转，那时候来不及。第二，转型的跨度有微转型、小转型、大转型。

微转型就是住宅类产品开发，在产品上转，比如做女性公寓、蓝领公寓，做高低档差别。这还是住宅，只是品类多样一点、区域调整一下。

小转型叫转型不转行，从住宅开发转到商业模式上，出租经营，再做一点商业，甚至做一点物流。

大转型就是转行。转行就大发了，要从昨日小哥哥金星，转成大姐金星，跨度就很大。

有可能完成吗？比如我之前做房地产，转型到下一个政策周期鼓励的行业。

那等于是做个新公司，你的资本结构要转，团队也要换。另外，创始人还在的话，转不了。创始人要“死掉”，儿子来转。

嗯。

7. AI改变创始人的角色

创始人到了中后期，大部分都是公司发展的障碍，因为他的思维框定住了。比如房地产干了一辈子开发，现在突然说不开发了，他不会弄，但他又非要管这个公司，或者逼着底下人转。底下人提出来，他又判断不了，没有判断力。

最近AI给我很多启发，让我想清楚这件事：我能不能想对？我现在经常怀疑。为什么？只要跟AI交流，我发现它比我想得快。但我经常要自己做决策，所以现在很谨慎，只在房地产这个专业领域里，我的大脑训练得比AI好。

这个确认过吗？

确认过。我跟AI比，只有这一点比它强，因为我有实物经验，还有很多信息、数据能力都留在我身上。我还写了这本书，书公开出版以后，AI里才能找到这些内容。

现在中文简体中文网的AI语料库里，房地产商业模式有一百多种，但集中整理的没有。所以它还等着我给它喂语料。我肯定在这个细分领域里，判断力比豆包强，所以这方面我基本不跟豆包、千问讨论。

所以你都是用豆包、千问，听出来了。

还有DeepSeek，所有大模型都可以这么说。只有房地产领域我不问它们，其他的我经常一问，发现它们说得比我好。

你会发现，很多老一代创业者的大脑也只是在自己的经验范围内，有一小部分能超过AI，绝大部分已经被AI超过了。比如今天房地产公司要不要做硅基时代的房地产？碳基时代的房地产我们都做了。

对。

硅基时代做什么？

数据中心。

数据中心。怎么做？我的判断力就差多了。硅基时代的房地产，房子和土地这个壳只占总投资的20%，80%都不在我的经验范围内。买地、盖房子，是我懂的。10个亿里，2个亿是我懂的，另外8个亿我都不懂。

讨论完了，结论呢？

结论是我不决策。这个事我知道很重要，就找懂的人，找做过数据中心、算力、Token工厂的人，找这个行业里顶尖的人，交给他们。我不判断，这就OK了。现在AI太棒了，没有AI，我还不知道自己有这么多短板。

越发谦逊了。

不是。进到一个领域，不懂就是真不懂。我有时候也会跟很年轻的AI老板聊天，他们说的我就是不懂。

那他们会好奇你经历过房地产行业的变化、周期变化、公司经营状况这些吗？

他们好奇的东西跟大家一样：房子还能不能买？

这么朴素啊。

他们关注我这个行业。

这么聪明的人，问题这么朴素。

他们也要住房子，有的人还没结婚。昨天我们还调侃，有人找了个对象，是大学同学，还没结婚，就问我要结婚、要买房怎么办。当然会关心，第一次买房，现在是不是好的时机，他们确实也会问。

最近我们也会提醒他们，比如办公楼、房产最好是出租，你去租，不要再建了，因为以后还要交钱，尽量租赁。我会跟他们讲最近的政策，他们就明白了，对他们有点帮助。

但政府其实鼓励发展得好的新公司去拿地、盖楼。

那没有用，拿了也没用，30年以后要补钱。以前杭州给电商公司拿地，让他们一家公司拿多少亿盖办公楼、写字楼，看起来好像是支持他们、希望他们留下来。但20年以后要补交地价，他们这20年在土地上挣的钱都交回去了。慢慢我认为他们就会知道，其实不应该买，还是租好。

其中几家公司我也劝过，让他们租，不要买。但他们看到了别人拿地、土地增值的诱惑，还是去买了，有的也快建成了。

历史比较诡异的地方就在于，你让他回去，他还是会做同样的决定。你已经知道了，但倒回去，以当时的认知，还是会做同样的决定。

这很正常。个体经验和种的经验完全不同。你吃得太咸，得了病，这是个体经验。人类作为一个物种，也总结出来重油重盐容易得病。但我个人没得病的时候，也不相信这种个体经验。

就是喜欢吃湖南菜，是吧？

对。个体经验和种的经验不一样，所以单个个体还是会犯错误，你拦都拦不住。

房地产算是比较完整地走完了它的周期变化。这个行业、产业，包括里面个体公司的选择、企业家的选择，对其他正在走这个周期的行业会有借鉴和启发吗？比如今天最热的AI和生成式智能，还有机器人。

这牵扯到每个老板不一样。企业家这个大脑怎么看，取决于怎么训练。大部分人也不关心自己行业以外的事，不去研究别的行业，也不是商学院老师，只关注自己的一点事情。

房地产经历了这样一个过程，也不能说他就懂得别的行业一定会经历同样的过程。只能说有些老板，特别是学文科、学历史、学经济的老板，有时会在一起聊聊。纯做理工科、制造业、技术的老板，只关注自己的事，别的行业怎么弄，他们不会提太多意见。

但现在年轻一代活跃的创业者，基本上都是理工男，跟硬科技相关。

他们就是推着走。昨天我还问一个年轻的AI老板，平时不干活的时候，做点什么快乐的事？他说主要是工作，工作就挺快乐，其他没有。确实他们才做了六七年，基本上都是以工作为主。

你们那时候创业，是不是也这样？工作就是快乐。

我觉得比他们好，因为房地产要跟各方面打交道，大吃大喝还是经常有的。我听他的意思，他们连大吃大喝都没有。而且他还提到一个特别著名的AI老板，全国都很有名。我们另外一个朋友也认识那个人，去他家里吃过饭。他们一说菜谱，居然是同一个菜谱，吃的东西一样，而且都说吃过最不好吃的饭。

这老板没有请个好点的阿姨？

没有。这说明他们的精力主要都在做事上，这是这一代老板很可爱的地方。个人生活比较简单，吃得也比较简单。

你在商学院讲课，包括之前的访谈里也说过，见过杭州“六小龙”里的一些公司，都是很年轻的企业家。他们知道你的身份和行业，会希望从你身上得到什么？他们会问什么问题吗？

其实不是他们希望得到什么，而是我们能贡献点什么。

供给侧。

供给侧。举个例子，我最近也经常想，为什么我们今天还要读孔子、庄子、老子？你仔细想，孔子也不懂AI。

对。

一代一代变化的和不变的是什么？我发现，不变的是人性，变的是技能。从孔子到现在，技能变化太多。孔子那会儿赶着马车、木轮车，物质的东西天天都在变。

我没法教技能。那时候用大刀，现在用激光，我教他干什么？他都死了，也教不了我。所以在变化的时代、一代一代人的过程中，技能方面，年龄大的人没任何优势。比如我母亲是会计师，以前算盘打得特别好，这是她当会计师的原因。后来进了计算器时代，她退休的时候开始用财务软件。今天AI来了，在工具上我们都是劣势，跟年轻一代比，我们没有优势。

但对人性的认知，我们是优势。尤其在法制还不那么健全、变化极大、不确定性很多的制度环境里，对人性的理解就像孔子一样，永远有价值。你来问我，就当我是孔子，比孔子差一点。

防骗子。

对。年龄大的人，今天浙江有些老板、青年老板跟我聊，我就说，人性、政商关系、江湖、社会的事，要问你爹。年龄大的人在这方面有优势。技术、商业模式、财务、挣钱、客户这些事，你别问，自己都会做。你比你爹做得好。

所以今天跟新一代创业者交流，我们能贡献的就是这些：人性、体制、社会。比如闹离婚，这是社会、家庭的事，不能让AI替他做决定。虽然他们这一代也有人用AI来决定买不买卵子，但这件事问年龄大的人可能有点用。合伙人之间吵架，对人性怎么把握，问年龄大的人可能更有经验。

所以今天一边是AI，一边是《论语》。我们扮演《论语》或者《道德经》的作用，不扮演AI的作用。工具我们让了，一代比一代强。但《道德经》和《论语》的作用千百年都没变，我们就起这个作用。年纪越来越大，我就守好这一端，守好《道德经》和《论语》就行了，不要把自己变成AI原生的老头。

AI原生的，也不是不可以。

所以今天我们还要读《论语》和《道德经》，就是因为人性没变。我们在社会变化、年龄也变化以后，不是简单地被拍死在沙滩上。技术、工具这条腿肯定摔在沙滩上，但另一条腿还能顽强地站在下一代身后，那就是人性这一条腿、《道德经》这一条腿、《论语》这一条腿。

我们还能坚守，没事看看《道德经》和《论语》，讲讲人生故事。这件事千百年没变。你看《史记》里讲的一些人物故事，跟今天的人、我身边的人都一样。所以我今天看《红楼梦》《水浒》，还是看得津津有味，因为人性没变。潘金莲怎么犯错误，西门庆怎么犯错误，武大郎怎么做，这种角色在现实生活中还是有，不会过时。

年轻的、高歌猛进的公司和创始人，会去看《论语》和《道德经》吗？

他们不看，但遇到问题会找人问。遇到棘手的事，会找年纪大一点的人问。那他问的年纪大一点的人，就是《论语》和《道德经》。你就把它当成《论语》好了。

现在社交网络和大众舆论有一种反权威的倾向，觉得这种权威就是“老登”，反对这种权威。

这很正常。从生孩子的能力来说，年轻人当然有权利蔑视更年期以上的男男女女。但这不是你的能力，这是自然本能的消退。但老登身上关于人性、体制的认知，是能力。这不是随着青春期而来的，是随着更年期而来的。人到了更年期以后，才真正识透人性，看清体制、了解环境、深入江湖。

所以更年期的男的、老登、中登，价值就在于对人性、体制、环境、社会的理解和经验，这对小登有帮助。

这有点像王朔那句话：谁还没年轻过，你还没老过呢？

对，一样的。所以年轻人蔑视或者轻视老年人，主要是在技能方面，我觉得也是对的。

合理。

合理。技能上，今天的10后可能都看不起90后了，觉得90后老了。00后现在都27岁了，10后看00后也觉得他们很老，因为他们用更新的工具。工具变革现在太快了。从这个角度来说，一登不如一登：老登不如中登，中登不如小登。

但倒过来，如果说人性、体制、社会这一面，那就是老登赛过中登，中登赛过小登。这两方面不一样，所以要互补。我经常跟一些年轻老板聊天，他们从来不跟我谈技术，因为他们觉得我不行，不在一个对话频道。但他们特别爱跟我聊不确定的东西，比如人性、体制、政策、社会、江湖。我也是慢慢意识到是这样。

我觉得活过五十、六十以后，怎么变成庄子、孔子、老子最重要。你变不成老子、孔子，这个老登就彻底没价值了；如果还是老子、孔子的状态，老登就一直很有价值，而且越来越有价值。

《野蛮生长》时期是什么？孙子，是吧？

那时候是小登。现在我们叫老登，老登的登味就是《论语》的味道和《道德经》的味道，这是我们的登味。

这是褒义词啊。

对，我觉得我们的登味应该留在这儿，而不应该留在硬要学技术、非要成为技术男。那不是。

你没有想过去赶上技术变化和潮流？

没问题，你用就好了。技术可以用年轻人、用工具，让他们重新规划业务流程、产品生产，他们自然都会用，不用你教。把一个老人改造过来，还不如用一个年轻人，让他自己弄。

我们团队里，00后的效率高于90后，90后的效率高于80后，无非是工具用得好。00后用工具，境内外各种工具都熟练得不得了，七零后、八零后当然不行。同样在一个线上平台工作，明显大家用工具的熟练程度不一样。最后大家都懒，就交给00后弄，反正他弄得快。这就是小登、中登、老登能力侧重点不同。

老登要努力把自己关于人性、体制、社会、江湖的人生经验和认知提炼好，安心站在《论语》和《道德经》的位置上就可以了。这样就是一个快乐的老登。按我们的话说，是一个有益于人民的老登。

对。

有益于他人的老登。

其实我的好奇点在于，从商业和机会的层面来说，过去确实一波一波出现大机会，无论叫政策周期、技术周期还是商业周期。你肯定属于先富起来的那一波，也有资本用某种方式参与其中。这些机会对你没有诱惑吗？无论互联网、移动互联网、O2O、区块链，还是今天这些东西。

8. 只赚自己能赚的钱

没有诱惑。为什么没有？因为我深知，一代人、一个地方的人、一个文化背景的人，只能赚一种钱。

嗯。

这话怎么讲？钱和你的因果关系是固定的。比如搜索的钱该我赚吗？那就该连胡转。

但可以投资啊。

我是做房地产的，不是做投资的。如果我是做投资的，可以做。天下每天出来这么多事，你都投，你有这么多钱吗？每一笔钱跟你的因果关系都是确定的。

AI的钱我能不能挣？我挣不着。AI原生、融资、上市这套我挣不着，我只能挣AI和地产结合的钱，那还是赚地产的钱。一个时代赚一个时代的钱，不丢人。

你不在北京、不在上海，在河南新乡，想挣AI原生的钱，创办一个原生AI公司也不太可能，那钱都不归你。但你在河南卖糖水可以，比如蜜雪冰城。

对。

所以我没有受诱惑，是慢慢了解到钱跟我的因果关系固定在哪里。比如我现在最有把握、最轻松的，还是房地产这个事。

地产。

除了地产，那都是意外，不能把意外当常态。所以我们不会受诱惑。而且年轻时也被诱惑过，我们做过很多行业，所有热门行业都做过，造过汽车。

对。

银行、保险、信用社、当铺都做过。又怎么样呢？没赚那么多钱。所以也被诱惑过了。年轻的时候被诱惑，做了很多事情，到成老太太了才发现，专一是幸福的来源。

好。

所以你只有专注。比如我现在专注在房地产，还有活着的公司，我还能在房地产领域做一些研究，出版自己的研究心得。我就做这个事，像一个房地产医生，房子有事了，你来找我，我就这一辈子挣这个钱。这不是越来越轻松吗？

我没必要这也做、那也做，被诱惑去多元化。我觉得大概率多元化赚的钱赶不上专业化。前两天我们在一个小范围也讨论这个事。人不能事先做模型，要看个案。但大概率来说，生活简单、完整一些比较好；多了以后，生活就复杂、割裂、碎片化，瞬间的快乐多一点，后边的复杂程度也更高一点。

所以我们目前已经很难被诱惑。人一般也是，十七八、二十岁的时候容易被诱惑，到四十多岁难一点，到六七十岁就特别难诱惑了。我现在就特别难被诱惑，因为对每件事的过程都有解释。就像我跟你聊，每件事我都有自己背后一整套说服自己的办法。

每天在做自己的思想工作，是吧？

对。就像《人生的逻辑》一样，我每件事都形成了一套说服自己、自洽的解释系统。要诱惑我，你得改变我的解释才行，也要跟我辩论、说服我。

过于自洽，会不会以牺牲一部分进取心为代价？

不会。进取心是看结果，不是看当时怎么冲动。举个例子，二十年前、十五年前，进取心是高负债买地。

对，做大的房企。

我们放弃了高负债、买地，看起来好像没有进取心。但今天看，我们还活着，活得挺好，市值甚至比当年高负债的那些企业还高。到底所谓不进取是对还是错？其实不存在进取和不进取，你是在对的方向上长期坚持。所谓对的方向，也是你的认知决定的，不是大家一致的观点。你坚持下去，有问题解决问题，过得去就变成传奇，过不去就牺牲，其实就是这样。

所以放弃不等于没有进取心。我现在进取心可大了，是老子的进取心：不争己之，不争左而争右，不争前而争后，不争上而争下，不争男而争女。就是争，也是不争。现在我们的进取心是老子的状态。你看我不买地了，但我做资产重整，也做模块化建筑出口，不也是在争吗？我不争开发了，我争这个。

对。

所以你放心，只要是企业、一个资本人格化的老板，永远都在争，只是用不同的方法和策略，不会从众地跟大家做一样的事。

确实。包括很多有钱人拿DeepSeek和Kimi的份额，是不是有点像当年你们去投民生银行？

对，就像拿地那样。我也不冲动。拿份额，当然是赌它上市以后涨多少倍，但我觉得天下有两种钱赚不到。第一种叫顺便赚的钱。你顺便就能赚，人家一辈子都在做这件事，做得这么辛苦，你怎么顺便就能挣了？不合逻辑。

第二种是通过特殊关系挣的钱，不靠谱。特殊关系太脆弱，不是硬核的东西。靠什么赚钱踏实？产品做好、服务做好、渠道便宜、客户服务好，把这一件事连起来。

对。

重复无数次，把它做下去，千百万次重复，你会发现赚钱越来越简单。只要把这件事做好，不要偏离。比如农夫山泉就卖水，娃哈哈也卖水，千百次重复就做这一件事。阿里在平台上，你在天猫跟它互动、买东西，它服务你，千百万次服务就完了。

我们今天做房地产，假定做一个模块化建筑产品，出口出去，再建成酒店、去运营，我就千百次重复，不想别的，交给时间。十年、二十年以后，可能卖出去几百个、上千个这样的酒店，不就挺好吗？

至于会不会成为首富，都是意外。马斯克小时候知道自己会成为首富吗？我老说算不准三件事，所以不要焦虑。第一，算不准挣多少钱；第二，算不准有多少痛苦和幸福；第三，算不准什么时候、以什么方式死。既然利害、苦乐、生死这三个问题都算不准，天天算就焦虑，所以不算。

不算有两个方法。一个是宗教的方法：多等于少，少等于多，苦等于乐，乐等于苦，生等于死，死等于生，画个等号就不算了，也就不焦虑了。

算不准就算了。

第二种是哲学的方法，抽象再抽象，自己解释再解释，也就没痛苦了。

这是你的方式。

这两个方式都可以。你看着我们挺慢、挺从容，每天也就是工作，重复以前的事情，我们认为这是一个特别的境界。你怎么解释钟睒睒卖了快40年的水？你30年前说他不进取，那时候房地产这么火，他怎么不做？可不是今天一看，他比我们进取，进取到首富了；我们房地产大部分都变成负债的“负”了。

这也是我们可以跟年轻企业家交流的地方：简单、专注、持久，把你最擅长的事情千百次地重复做好，不要管别人。至于是首富还是第二富，算不清楚，来了就来了，走了就走了，不影响你现在简单、专注地做事。

这大概是我们最近的一些想法。前天刚好是我们公司成立35周年，经过35年，我们越来越理解，在商业世界里做企业，应该这么看这些事情。

你刚才讲的简单、专注、持久，做好一件事，然后重复交付，有点类似商业常识。但这种常识反而是很多人很难接受的。

对。年轻的时候最热闹，也容易掉坑里。年轻的时候相信假的，老了以后怀疑真的，真是这样。所以我要防止自己怀疑真的，但也不能相信假的。人到中老年，要把握好这个平衡点。

简单、专注、持久，不是我发明的。我看了太多企业，发现这样做的企业活下来的概率高，所以我就用这套。我们说“学先进、傍大款、走正道”，也是生存概率高；“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”，也都是概率。我们是从大多数企业活下来的经验里抽象出这些东西，然后按照这个去做。

我干了这么多年，对房地产还是一往情深，还在做。在无情的世界里，多情地活着，继续把房地产做好。讲房地产每天还很热情，还要写书、培训，还不断在房地产行业培训、分享，这就是你的活。

前两天我看北京搞了一场盛大的时装秀，是朱炳仁的铜艺和时装，做得挺有意思。他们家做了三代，他孙子现在都接了。你想想，在铜的世界里，你做到这个程度就可以了。它和月之暗面、DEEPTHINK其实都是一个等量级，在各自的世界里都是一个等量级。

虽然大众不那么认为。

你对自己的商业活动，只要做到自己这个领域最好就行了。不是热闹什么就做什么，热闹会变，变得太快了。

你们同期做地产的人，还有人像你一样，今天还在无情的世界里做一个多情的人吗？

很少。最近我们见面的人，大部分是因为没办法，遇到了破产、重整，还在坚持。因为热爱而做的人确实比较少，也就是还能赚到钱。那不叫热爱，叫过日子。

活着。

活着，是过日子，每天还在继续做。我也是活着，但我稍微热爱一些，想活得更投入一些。

《野蛮生长》写的是一个江湖时代。我看你之前很多采访里也总讲江湖。中间有一段时间你讲，中国商业告别了江湖时代。它告别了吗？前面你还是反复讲到江湖。

9. 商业世界里的江湖

所谓《野蛮生长》的时代，确实是那时候法律法规还不太健全，刚加入WTO，还没有建立这么多法规。我说过，我们赚钱的法律法规已经有将近300部法律、12,000多个法条、480个刑事罪名。到这个时候，肯定是告别野蛮生长时代了。告别的标志就是法律法规健全、规则健全。如果规则不健全，就是野蛮生长时代。这个划分特别清晰。

但是江湖还在。

江湖永远有。江湖有三个定义。一个叫体制外，叫江湖。

对，有庙堂、江湖。

就是体制外。一种是法律和非法之间的灰色地带，也算江湖。还有一种叫犄角旮旯，也叫江湖。汉语里的江湖大概就是这几个意思，总之不是体制内、规范运作的社会生活。所以今天还有江湖，因为总有阳光照不到的地方，那些地方的人就算江湖。

另外，中国老百姓会受“江湖侠义”影响，看一些过去的小说。江湖里头是个道德世界，不是法律世界，有义气、帮扶、除恶，当然坑蒙拐骗也属于江湖。江湖是道德评判，不是法律评判。所以正常社会生活里，我们彼此是朋友，有时偏向道德理想，试图用道德约束彼此，其实已经进入江湖了。

哦，你这么定义。

内心进入江湖。江湖里最有意思的是两边吵架，都说对方不仗义。那到底什么叫仗义？仗义是江湖上的道德规范，就是无条件帮你。无条件帮你，包括违法也要帮你，这叫仗义；只在合法的时候帮你，不叫仗义。违规、违法了我还帮你，这叫无条件帮你，这叫跟你仗义。

你经常会看到江湖里的人互相说对方不仗义，无非是法律介入了，有人退了、有人改了，有的人帮你之后有条件了，有的人帮你的时候往后退了，于是就说不仗义。所以“仗义”这个词属于江湖上的道德标准。

对，这种情况请出官老爷也没用，是吗？

没有。互相都认为自己仗义，认为别人不仗义。

包括你刚才讲的仗义、无条件帮扶，我印象很深的是《野蛮生长》里讲的例子：有个人跑路去找王石借钱。我觉得他其实处理得很好，这也挺仗义的。

对，把仗义和法律处理到没有矛盾，这就算高人了。但多数人说仗义，尤其到东北，走啊大哥，给钱，帮助我，这是仗义；但如果触犯法律，到了上海可能就有人揭发你，先不管你吃不吃，先把你揭发了去拿悬赏。你当然会说上海人不仗义。

所以仗义就是无条件帮你，包括违规违法也帮你。彼此内心期待的都是这个。比如你逃亡的时候，希望他帮你、掩护你；如果你的罪特别大，那他就是包庇罪，但你还是希望他帮你，这叫仗义。

这让我想起网上流行的一句话：如果你觉得不好意思，就想想为什么对方好意思来为难你。

对，一样，彼此的仗义和不仗义。

我之前也跟人讨论过。中国很多企业家喜欢看武侠小说，武侠小说塑造了很多人对江湖的想象。但近些年我们看马斯克、贝佐斯，他们爱看科幻小说。这两种是不是也表现出文化差异？不同的输入会怎么塑造企业家？

中国文化里有仙、侠、盗、贼、神，这些人物有固定角色，也有一套心理期待。侠是超越法律、超越体制的，想杀谁就杀谁，想跑哪儿就跑哪儿，也没有户口、身份证。这表明喜欢看武侠的人，内心其实是在期待一种超能力和自由。

你看吗？以前也看吗？

以前看，做生意以后看得少了。做生意以前反而看金庸。侠都是超能力。当然我们现在看这些东西，都是心理代偿。现实中没有这么多超能力，都是被限制的，所以会喜欢看这些东西。侠再神一点就变成仙了。在中国历史上，侠、仙都是正面的，大家比较期待，所以我觉得这可能跟企业家喜欢看武侠有点关系。

另外中国文化里这类书也多。汉语比较有意思，比如“倒查”这个词，我最近在琢磨。这个词翻译成英文当然有，但其他地方原来可能没有。非洲很多地方没有文字，只有语言、口语，要倒查就得有文字记录。汉语太发达了，从李斯、商鞅帮助秦始皇建立制度开始，就有倒查。到清朝，两千多年来，倒查已经非常熟练了。专案、倒查、反腐都是特别成熟的经验。

所以中国体制、官场里这套密码一直流传下来，办专案很熟练。文化革命有专案，再往前有专案，清朝也有专案。我到非洲发现，他们不懂专案，也不懂倒查，他们的文化基因里没有这套，但他们可能有跟狮子一起跳舞的文化基因，他们就在动物中生活。

中国人说三国，你都读完大学、成人了，连三国都不知道，那这个人就不像中国人。你在海外碰到一个说中文的人，聊几句《三国演义》，他至少听说过那几个名字，这就是中国人的身份密码。侠也是。看武侠小说，这是中国人的文化密码，《三侠五义》也是。企业家愿意看这些，也看胡雪岩。中国古代的书太多了，跟非洲人比，两千年的书在今天就像昨天刚写的一样。

看不完，是吧？

所以我觉得企业家是这样。西方企业家也是追求自由和幻想自由。科幻也是超出现实约束，去想象未来世界是什么样、怎么构架、怎么做。所以科幻和武侠都跟企业家追求自由和创造的心理特质比较吻合，大家就爱看。

企业家很少看《红楼梦》，觉得琐碎。我也没有完整地好好看过《红楼梦》，觉得啰嗦，但有些女孩喜欢看，所以《红楼梦》每年还能卖出去很多。图书行业的人告诉我，这些书、四大名著在中国永远可以卖。上一代看完，下一代又起来，每年都卖纸质书。我觉得这是文化精神跟企业家特质吻合，他们就会偏爱看这些东西。

四大名著你喜欢哪部？

我看《三国》比较上瘾，其次《水浒》，再其次《西游》，最后《红楼》。我没有认真看过《红楼》，《西游》也没有认真看，三国看得最仔细。但过去有个说法，少不看《水浒》，老不看《三国》，男不看《水浒》，女不看《红楼》。从我自己来说，从小到大到现在，还是看《三国》和《水浒》比较多。

看这两部都是江湖，是吧？

江湖。

江湖和权谋。

我原来看《三国》上瘾，诸葛亮去过的地方我都去过，定军山、五丈原。零零年前后，有一次我一个人跑到汉中，到了定军山，晚上边上都是树，我找个餐馆支张桌子，跟一个朋友在那儿喝酒、聊天。我对三国故事特别熟，就在历史现场看。

还有一次我跑到《水浒》里的浔阳楼，跟老板说，晚上下班没客人了我再来，我要把晚上的时间包下来。我和一个朋友在浔阳楼喝酒，体会宋江题反诗那一段。所以我肯定喜欢读这些书，一到那个现场，有机会就体会当时的情境，这就是在历史现场读历史。

那你看科幻吗？

看得少，我看推理小说多，尤其日本推理小说。

马斯克、贝佐斯喜欢读科幻小说，听起来特别有星辰大海的感觉，说要发火箭、去火星。

美国通过好莱坞这些科幻作品，好像比中国发达。

嗯。

看的人多，但它历史短，也没有《水浒》可看。

才250年。

对吧？

是。

美国历史上的经典小说有德莱塞的，也有《飘》《根》，但他们更多看当代和科幻的书。我不同年龄阶段看的东西也不一样，年轻时看推理小说多，没书看的时候，法医学也看得不少。

《三体》看过吗？

没有完整看过。我女儿介绍我看，给了我一套，我看了一点。我为什么没看？我不相信中国人能把科幻写得很好。当然，事后大家看完证明它确实写得很好。电影我看了，但我觉得跟国外科幻大片比，它还是比较受现实生活约束。

嗯。

我觉得在这种比较受约束、不够自由奔放的环境里，科幻的想象力从哪儿来？我确实想不清楚。作者刘慈欣在山西一个小县城——

水电站，是吧？

他怎么能想出这些事？我确实没有很好地看过。

《野蛮生长》里有一章讲女人。我也跟很多人讨论过，比如太太在公司上班这件事到底重不重要？我们能看到一些公司创始人比较讲究这个，不允许太太在公司工作。

这要看两个人的相处模式。如果是竞争模式，就不适合在一起。比如当当，李国庆和俞渝就是竞争模式，那就不能在一起；互补模式可以。比如太太不爱说话，财务不错，或者客户服务做得挺好；老公比较外向、控制欲比较强，太太在公司里不吱声。这种情况我看到的也有很多，很正常，能力互补、性格互补，在公司里也可以。

但怕的是两个人是竞争模式，所以最好别在一起。国内还有一家制药公司，夫妻俩原来在一个公司，后来投了个新公司，分开变成两个公司，平行发展，两个公司都上市了，这样就避免两个人变成竞争关系。

我觉得目前看到的，还是分开比较好，多数情况分开更简单。

当然也有很多做得非常好的新公司，先生和太太都在公司上班。

联合创始嘛。

对。

但这都是初期，往后走就不行了。

有些公司历史也很长了，十几二十年了。

对，但在公司里做出头的就一个。

对对。

不像李国庆和俞渝，俩人都出头了，还是互补模式比较好。

我看你以前很多访谈里说，1991年创办万通的时候，你们提过四句话。其中一句跟天下有关，“以天下为己任”；一句跟公司有关，“发展企业”；后面两句是“创造财富，完善自我”。我觉得很有意思。“以天下为己任”跟硅谷那套“改变世界”之类的说法，有关系吗？

10. 大词与未来生活

没关系。我们这是纯粹中国传统读书人对天下观的认识。

嗯。

现在想想也没道理。传统士大夫说的天下都是皇上的事。辛弃疾说得很清楚，“了却君王天下事，赢得身前身后名”。天下事是君王的事，不是我们现在讲的大众的事。

所以我们当时就是读点书，说以天下为己任，但那个天下理解得比较狭隘。今天我不会这么说了。那时候词大，我老说年轻时候词大、事小；现在尽可能事大、词小。

这跟马斯克他们讲的不一样。马斯克讲星辰大海、跨星际文明，是真的在研究跨星际文明。我们以前那个天下，是传统士大夫的天下，也就是皇上、朝廷的天下。把朝廷的事当自己的事，这不对。那不是以天下为己任，而是传统士大夫的天下观。比如辛弃疾讲的家国情怀，讲的是皇上的事，不是大众的事。

今天如果说以天下为己任，应该理解成大众的事，也就是客户的事、多数人的事。我们现在不讲这个了，只是把事情简单、专注地做好，让客户和利益相关者更满意就可以。

马斯克他们讲的天下是真天下，是多数人的事、未来的事。我们当年传统士大夫思维框架里的天下，是少数人的事，而且是过去的事、现在的事，不是未来的事。

早年的一些五零后、六零后企业家创业时，会说以振兴民族产业为己任。

这都是词大。就是个买卖，非要把大词贴在自己身上，干了个小事，但我们就喜欢这么连着说。这是过去的话语体系留下的痕迹。五零后这种痕迹特别多，六零后、七零后有，到九零后就少了。

现在也不这么理解了。你跟客户的关系讲好就行，把企业办好，让客户满意度提高，让利益相关者得到更多照顾。一个是客户，一个是社会责任，把这事做好就行，别整大词。词整大了，以后会很难堪。

比如明星八卦，非要说爱情这个大词，最后就很难看。两百年以前汉语里没有“爱情”这个词，但婚姻已经有几千年了。所以这个词别乱用。我现在会比较斟酌地选择词汇。

《野蛮生长》写的时候，甚至更早的时候，我的词汇体系还没跳出来，还有很多过去的词汇惯性。这些年反复琢磨，把一些旧词重新理解，有些词就不用了，开始琢磨小词。AI最大的好处，是能让你了解每一个词的含义，你能迅速捕捉。你结个婚，说是为了人类文明奋斗，这不就是结个婚的事吗？整这么大的事干什么？

但今天生育率下降这么严重，结婚、生孩子确实是为了人类文明。

不是。为什么？你假定人多就是文明，那以后改成硅基了、机器人多了，我们要这么多人干什么？你想用廉价劳动力作为红利，那当然人多是好事。但以后机器人能创造多十倍以上的物质财富，我要这么多人干什么？

假定人多就是好事，以前成立，现在不一定成立。劳动生产率提高了，人少一样可以很幸福。另外，人为什么要劳动？很多人说失业、就业，那也是在不同场景下。按马克思经典的说法，劳动不是一件特别快乐的事，只有到了共产主义，劳动才变成人的第一需要，像想吃饭一样开心，那时候人的解放才达成。

也就是说，如果不上班还能拿到比现在更多的物质资料，更好地满足消费和生活，那咱们就不上班了，叫不劳而获。按马斯克的逻辑，大概15到20年以后，地球上会有200亿个机器人，创造出今天数倍的物质财富。这样就没有短缺，也就没有货币、没有交换。AI还可以通过物流分配，你每天一睁眼，想吃什么，外面都可以拿，点了就送，不要钱。马斯克是这么说的。要是这样，为什么还要上班？

你觉得他说得有道理吗？

我觉得有道理。

所以你也是技术乐观主义者？

我也关注这个，因为逻辑上成立。以前造一台车要几天，现在马斯克造一台车，可能不到一分钟，效率提高了，得到同样一台车的成本大大降低。可以类推：我们为什么要货币？还是因为短缺，短缺就要互换，所以要定价、要价值尺度。但如果不需要定价、没有价值尺度，那就是不短缺。一旦不短缺，按马斯克的说法，也没有交换、没有货币，当然也没有私有。这不就是共产主义吗？

共产主义。

对。以前我们认为共产主义要通过阶级斗争实现。马斯克认为通过AI实现，这就带来两种解释：一种是消灭富人、重新分配财富、建立合理制度；马克思也说物质财富极大丰富，但没解决怎么涌流，马斯克今天告诉我们怎么涌流。

比如今天门口有一大车苹果，你还要钱吗？你想吃，我说“拿，拿几个走”，你就觉得很痛快。一个人饿了三个月，好不容易盼来10个馒头，肯定先自己吃饱再说。这不一样。

未来就是这样：智能机器人生产太多东西，东西又便宜，分配体系用AI和物流快速分配给大家，当然就没必要天天朝九晚五上班。所以人类文明也不一定要人多，多少人都可以，不需要人多。

鼓励生孩子是过去的经验。就像农业社会里儿子越多，家里日子越好过，因为生产率低；到了工业社会，儿子不再越多越好，挣钱多更重要，可以花钱买粮食，家里也能过得很好。

你得跟梁建章老师辩论一下。他会认为人口基数变小以后，技术创新速度也会放缓。

这又是一个狭隘的概念。人口和中国人口是两个概念。你要创造一种制度，地球上80亿人，从其他地方弄10亿、8亿人来。你需要这么多人，为什么很多国家劳工短缺，可以用外籍劳工？中国人生不出来，就从外边引进。缺2,000万劳工、缺2,000万个岗位，那就引进人口，不就完了吗？为什么非要自己生？以后还有试管、代孕、人造子宫，各种方式都能解决。

对。

你把人当工具用，才希望人多。但把人作为生活、生命和消费的主体，有多少都正好，不存在多少的问题。只要让他们平均水平很高，生活、消费很愉快就行。

你跟他讨论过这件事吗？

没有。

他肯定高度不认同。

对，他高度不认同。因为每个人都有自己的前提。他的前提是把人当工具，当然会担心创新、生产。另外，他假定国境线里的人才是你的人。但我不认为这两个假定是固定的，这两个假定可以改变。

对。

美国也是把全世界最优秀的人才吸引过来。地球上80亿人，你都可以把他们当作你的人。

11. 写下民企生死史

对。冯叔，我听你之前的采访里讲过几次，你在写一本书叫《半程心》，讲民营企业的生与死。现在是什么状态？

现在还在写，明年会加快，明年出版。这本书我一直在关注和琢磨民营企业的生与死，因为我是民营企业家，我关心自己的生与死。

这本书现在大概写两册。第一册从十三行写到1949年，第二册从1949年写到现在。两册着重写的都是生与死。比如十三行怎么生、怎么死；盛宣怀怎么生、怎么死；荣家怎么生、怎么死。生与死最能挑战一个企业家、一个体系、一种制度，我要把它说清楚。

内容主要讲两百多年来民营企业的生死故事。写法有点像《水浒》，像章回体，围绕人物故事来讲，会比较好看。

书名我斟酌了很久，现在又倾向于用回以前的书名，叫《资商通鉴》。

哦。

《资治通鉴》是给皇上看的，《资商通鉴》就是给商人看的。书名是《资商通鉴：民营企业生与死》。《半程心》有点软，意思是万事只求半程，对民营企业发展不太满意，但也还凑合，所以叫“半程心”。

我现在觉得《资商通鉴》可能更准确，就是讲生死。做生意的人、关心民营企业的人、制定民营企业发展政策的人，我觉得都可以看看。因为只有民营企业发展了，市场经济才完整，中国经济才有持久的增长动力，我们才能达成经济社会全面发展的目标，也才能把这些大词落地。

没有民营企业，这些大词落不了地。民营企业都死完了，这些大词都是空中楼阁。实践已经证明，大词要靠民营企业支撑，也要靠国企、靠大家创新来支撑。纯靠国企，大词立不住；纯靠民企也不一定立得住。但想立住，民营企业不能少，外资也不能少。经济活动是个开放体系，必须有各种各样的主体都能很好地发展。

这本书快的话，明年上半年弄完，下半年就出。

你是什么时候开始反感大词、不喜欢用大词的？

二十多年前吧。我第一次感觉到大词、小词这件事，是看了一篇著名作家写的文章。我跟那个作家挺熟，所以仔细看了。他讲不同体制下词汇怎么用，简单来说，极权社会喜欢用大词，自由、相对放松、民主的社会喜欢用小词。

后来我根据他的判断，体会了很多例子。比如我们一出国，中国企业家跟外国企业家交流，就爱说大词，人家一般不提这些大词，都说眼前的事。大陆企业家喜欢谈大词。

后来我又发现，真正的思想、思考的价值，有内容、有思想，往往都在小词里。你能把小词琢磨清楚，才叫有思想。能把一个很大的事用很多小词说准确，这叫有思想。反过来，把一件小事整个说成大词，就是空洞无物，叫装，叫不思考。因为大词是标准答案，拿来就能用，不用思考；小词是你自己的答案，那叫思考。你会掰扯每个词背后的意义。

就像我们今天聊了这么多话，我并不赞成自己过去的一些说法，比如“天下”这个词。我也不一定赞同你引用的“人口”“文明”这些大词。

我引用梁建章的。

对。我用小词来谈这个事。能把复杂的事讲简单、抽象的事讲具体、大词说小，都是有思想的人；反过来就是空洞无物，不能说有思想。维特根斯坦也说过，语言即世界。语言由词汇构成，词汇连接起来就是逻辑、判断、推理。所以先把每个词搞清楚。

越往后，现在大家越迷茫，我们就越要把事情掰扯清楚。我写这本书的想法，是把我几十年做的事，每件事都写成一本书；不仅做了，还能讲出来、说明白。比如房地产做完了，就写一本房地产的书；民营企业的事做完了，就把这本书写完。当然还有其他值得写的东西。我还在写小说。

这是高产。

不是高产，是故事太多，肚子里有点故事。

挺好。

我觉得挺好玩，也是在挑战、尝试不同的写法。《野蛮生长》和《人生的逻辑》有点像哲理散文，比较散文式。

《资商通鉴》呢？

《资商通鉴》有点像章回小说的写法。然后准备再写一个文学性的小说试试，很难，写小说非常困难。我在尝试写一部小说，有两个名字。一个叫《自由塔》，因为我们在纽约参与重建世贸中心最高楼，也就是自由塔，讲自由和追求自由当中的被异化。另一个名字叫《自己人》，因为民营企业是自己人。

一个大词，一个小词。

一个大词。然后我想写成一个中国版的《教父》。但这个小说要写四本，比较辛苦，四册，这是后年、大后年的事。

发现你搞创作的特点是书还没写完，名字先想好了。

不是。这事就像怀孕一样，怀孕就得起名字。我已经怀孕很久了，提纲、人物、设计都弄了，不断琢磨，最后再写。现在也得益于工具发达，写作工具很发达，可以写得快一点。司马迁的时候，一辈子能写一本书就不错了。

我写东西的表达特别认真，跟做房地产生意一样认真。第一，书是一个产品，要对客户负责，读者就是客户。

不是作品，是产品。

书就是我的产品，读者就是客户。第二，现在大家都很忙，你要占用大家的时间，让大家看你的书，就不能像鲁迅说的那样“谋财害命”，写一堆乱七八糟的东西，别人看了没有启发，最后耽误工夫。所以每本书都写得很认真，超级认真。

你会发现这些书名都不是对付的，从《野蛮生长》开始，有《吃醋的人生》《人生的逻辑》《比翼六记》《岁月凶猛》《资商通鉴》，每本书名我都琢磨过。写的也不是自己的事，主要是观察社会，特别是民营企业。前一段有人给我加了一个符号，叫“观察者”，我觉得挺好。我就看，然后思考，最后琢磨一下，如果能写出来，也算半公益性的事。

是。

因为写书又不赚钱，纯是公益。现在只有一线作家写书收入还可以，多数人写书不赔钱就行了。

主要渠道崩溃了。

现在纸质书的发行量本身也很少。十几亿人，能卖一两万册的书都算不错了。

卖一百多万已经是非常不错的书了。

当然，卖到一百多万也算现象级。

这是你卖得最好的书了吧？

这是卖得非常好的。但按销量来说，我属于非职业作家，因为我是按照创作的方式写东西，不是没事干自己吹捧自己，写点回忆录。所以这叫非职业作家，排名比我在房地产行业的排名还靠前。

是。

人家是靠写书谋生的，我们是非职业的。另外我也不是文学作者，不是文学家，写的又不是学术著作，写得不伦不类。

我老在想，散文也能成为作家。过去说作家一般是写小说、诗歌的，写诗歌又叫诗人，作家多数写小说。但我们国家也有很著名的作家，比如余秋雨，只写散文，没写过小说。所以一种文体也能承载一个作家。我是非职业作家，就这么写。

我们叫非虚构作家。

非虚构也算。当然我写书很认真，第一是在内容选择上不重复。比如房地产的书叫《房地产正传》，不是别传、外传、前传、列传、后传，就是阿Q正传，讲谁在赚钱、怎样赚钱。这是一种叙述方式。其他方面，我也要保持语言风格的一致性。

我写书基本上口语化。我让AI看了好几本，AI给我评价最高的就是表达口语化、好读。口语化是在创造一种新的文体。从文言文到白话文，白话文也分书面语和口语。

嗯。

学者写的白话文是书面语言。我追求的是白话文里的口语化，而不是书面语言。

这是你口述的，还是敲出来、刻意写得口语化？

不是，我现在就是练习口述，全是口述的。

口述。

我写这么多书，全凭自己说。写书的过程也挺不同，我一个人关在房子里手舞足蹈地演讲。

旁边有人吗？

没有，一个人，绝对不能有人。有点像神经病。因为我小时候看我奶奶一个人也能演讲，给我很大刺激，我觉得一个人是可以演讲的。

我提纲做得比较久，会做细一点，然后大概讲一个小时，讲五千到七千字。讲完以后，现在有软件，马上给它整理，整理完我再精修。我写书叫浅入深出，故事加启示录，按照《圣经》的写法，故事加启示录。《论语》也是人物故事加启示录。

《史记》也是。

《史记》故事多，我觉得列传里就有一些。所以这是一个方法。但弱点就是口水，有时候废话有点多。

AI不承认，是吗？

AI跟我说的。AI老批评我，说我的好处是幽默、好读、有感染力，但有些地方重复，相当于口水化的语言多。AI老给我批改作业，接下来就是减少水分。

你对写书这么认真，我不知道潜意识里会不会有立功、立德、立言这样的想法？

有一点，但不强烈。这是我的手艺。我做生意之前也写书，对各种写书其实挺专业的，也看过很多不同文体的书。我自己也挺喜欢写作。它不像数学、AI，有客观标准，你不能说我写得特别不好，也不能说特别好。反正到目前为止都还没赔钱，出版公司愿意继续合作。

嗯。

出版公司愿意继续合作，就是没给他们赔钱。就像莫言的书不赔钱，大家抢着出；文学新人出了书，弄不好会赔钱，他们就不愿意出。所以我对自己、对出版公司这个合作方的责任，就是咱们都别赔钱，好好把东西弄好，把产品做好就行。能帮出版社多赚点钱更好。

说到这儿我突然想起来，为什么文艺作品，包括电影、电视剧、小说里的商人和企业家通常都是坏人？

因为写坏人风险小。另外，写好人难写。写贪官也好写。写好人容易千篇一律，但坏人比较容易写出个性。很多电视剧里的反面角色反而很出彩，就是因为个性自由度大，也容易捕捉。坏人的个性往往比较鲜明，好人的个性一般不太鲜明，都是道德上的完人，有一套标准动作。好人是标准化的，坏人是个性化的，现实世界和小说里都是这样。

所以很有意思，流行文化和大众舆论，好像不给好人正反馈。

对。有争议的人往往有个性，所以也很好写。当然电影、文学作品还有一个问题：现在写国企、央企的负面角色，风险大；写民营企业，风险小。

我最近看了一本书，看得挺不舒服。作者是邹梅森，小说叫《天凉好个秋》。

我知道。他写观察类小说比较多。

我一看就觉得他是体制内作家。小说虽然也写了体制内的人，比如银行的人，但主要写的是民营企业破产以后的债务处理、追债、讨债和人性。这种背景下写民营企业，风险小。你不信他写一个国企、央企的负面角色，肯定不会写。这是我最近看的小说，因为我也要写小说，所以专门看了看同行在做什么。

你也客串过《中国合伙人》。我听你之前的采访说，《繁花》的导演也找你聊过。我不知道这些大导演、作家、文艺工作者，关心商业怎么运作、企业家的角色是什么样子吗？

他们还是写人性。

人性。

文学是人学，就是写人性。《繁花》的导演王家卫在北京跟我谈过九三年以前商业江湖的故事，在上海又聊了一次。他也用了《野蛮生长》里的对话，“爷叔”的一些对白，用了《野蛮生长》里的一些提法。

嗯。

他们重点都是在刻画人性，尤其《繁花》写的是1994年以前上海黄河路上的民营企业故事，是写人性的小说。这类题材的影视剧比较少，我觉得他比较着重写这个。

WTO以后，民营企业越来越专业化。以前业余、专业不分，胆子大都能做；现在做企业，专业的就是专业的，业余的就是业余的，门槛高了。你得理解《公司法》《合同法》，理解体制、融资，门槛越来越高。王家卫写1994年以前，比较像野蛮生长的时代，所以人物写得很饱满、鲜活。

至于《中国合伙人》，我是客串的。原创是不是徐小平弄了个提纲？制片人黄建新是我大学本科校友，他是中文系的，说让我帮忙串一下，我也挺好奇，就串一下。它讲的是以新东方为原型的创业故事，比较励志。

对。

当时热映的时候，我记得看到最后那些人跳出来，很多人掉眼泪，很感动。那个背景是大众创业的时代，所以算是一个很正面地讲民营企业的故事。

这样的例子其实非常少。

新东方做得挺好。创业过程中合伙人遇到的事，价值观分歧、管理方式分歧、性格冲突，最后有人离开，都表达出来了。我记得有一天在北大做电影推广，徐小平、王强、俞敏洪都在，我们一起上台聊。我觉得有真实人物作为底板，再文学化一下，虽然俞敏洪老觉得把他写窝囊了。

就是“脸登泡饼”，是吧？

但毕竟有一点真实背景。所以这个电影在民营企业、激励大家创业这件事上挺有看点。

回到《资商通鉴》或者《半程心》，如果你要抽象，民企死亡的原因可以归纳成什么？

死亡最多的有几个常见病、多发病、疑难杂症。一个是政商关系，这确实是死得最多的原因。

常见病。

这是个病。第二个是高杠杆，就是负债，也是民营企业常见的问题。第三个是体制不确定性带来的企业和制度、环境之间的冲突。

比如十三行跟清朝对洋商、华商的管理制度之间的冲突，制度变革，生死的故事很多。十三行后来都没有了，一分钱也没留下。

它一度是世界首富，是吧？

当时伍秉鉴什么的。制度变了，一口通商到五口通商，跟洋人的关系变了，他们的优势也没了。后来慈禧搞维新，出了很多新企业，辛亥革命又把那些企业弄没了，归了民国。后来旧民国又被蒋介石的新民国取代，旧民国的企业又死了一批；1949年又死了一批。这两百年来，社会制度的变革很大程度上是民营企业死亡的原因。

举个有意思的例子，荣毅仁做民营企业大概17年，做得不长。1949年，当时是五月还是七月，上海警备区抓他，登报要审判他，因为他给国军供应棉纱和粮食。那是政府、军方的订单，结果国军老打败仗，说他供应的货物影响国军健康和士气，所以抓起来要判他。我记得大概是七月二十几号，日子不准确，登报开庭要判他。如果判了，荣毅仁就完了。

结果就在开庭那天，陈毅率领解放军进入上海。你看，制度一变，国军认为他坑害国军，新的上海政府认为这是贡献。企业一生一死，就在那一天。所以后来他把企业捐了，改革开放以后又出来做东西。这是有历史脉络的。

体制、制度的震荡，是民营企业死亡的一个很重要的原因。还有经营竞争的策略，以及跟洋人的关系。过去两百年，民营企业在竞争上经验不够，洋商比我们有经验，资本也雄厚、技术也强。胡雪岩的死，既有官僚体制的原因，比如他那个协饷的姐夫，让他不能按计划招揽资金，造成资金链问题；更重要的也是他跟洋人竞争。他以为洋人要收购他的纱，把起价抬得很高，结果洋人不收购，转而跟别人偷偷谈。日本技术变革以后，出现了更便宜、量更大的产品，能替代胡雪岩的产品。他不知道，还端着，最后就崩掉了。

当然写的时候会写得很细。大概围绕五六个问题写生死：资本来源、治理结构、产业和行业的选择、规模，再有就是企业家特质——中国历史上两百个企业家到底有哪些问题，还有慈善、传承、公益。这些关键问题，看看民营企业哪些做对了、哪些没做对。

制度变迁和自己作死，哪个造成企业死亡的概率更高？

制度变革。在中国，特指中国。我们从1840年到现在一直在探索，制度选择太多。按我们现在的五段论，清朝之前是封建，后来进入半殖民地，再到民国军阀时期、蒋介石时期；1949年以后，1949年到1976年是一段，1976年以后又是一段。一直在变，每一次变，企业都会受影响。

比如1949年到1976年，民营企业基本上就没有了。这个变化很大。蒋介石的民国相对于旧民国，也干掉了不少民营企业。蒋介石初期吸收了一半苏俄那一套，觉得搞国企、集中也挺好，搞过一些，把白先勇企业也整编到他那边去了。他搞官僚资本，其实就是他的国营企业，也很重视。所以我觉得制度变革造成的影响，比企业自己作死还多一点。

企业家算大词吗？

算中等词。

中等词。

过去两百年看，中国产生的企业家不多，商人多。我认为商人是套利的，企业家是解决问题的。你这边没有机器，我做个机器，这叫企业家；机器卖得便宜还是贵，倒腾一下，这叫商人。

比如马斯克是企业家，他解决问题。我们在工厂做房子，在国外跟有土地的人结合起来，解决一个商业模式，还能把过去要两三年才能做成的经营项目缩短到6个月，这也是解决问题。

这就是企业家。

企业家。套利的叫商人。中国过去两百年套利的多，商人多，企业家少。你仔细看，比如陈光甫是企业家，因为他在金融上更有效率，做面向C端的上海商业储蓄银行，创造了商业模式，提高了效率。荣家也算企业家，他们生产棉纱，解决了当时的供给。荣德生、范旭东也算企业家，剩下的大量是商人。

你创业时提的四句话里，我对“发展企业，完善自我”印象很深。“完善自我”不是“坚持自我”，为什么是完善自我？很多人会讲坚持自我。

坚持自我和完善自我，在我们当时的理解里算是一回事。所谓完善自我，也是个大词。年轻人净整大词，就是说学好。自己不完善、不懂生意，就去上MBA；不懂房地产，就去学习。我们主要是说在这个过程中对自己有更高要求，这就是完善自我。我要坚持自己的东西，跟别人不一样。

几十年下来，我们确实不断在完善。你想，从不懂房地产到能写一本房地产的书，经历了35年，不是经历一年，这就是完善的过程。从不懂什么叫民营企业，到经历35年，民营企业还在，还能研究它，也说明你在不断完善。从做很多事情到聚焦、简单、专注、持久地做好自己的主要产品，坚持自己认为有效的商业模式，都是完善自己的方法。

我还有个好奇的问题：为什么有些很了不起的企业家，身边会有一些很不靠谱的朋友？

不只是企业家，很多了不起的政治人物身边也有靠不住的人。

这是概率问题？

概率问题。我身边也有，不是不靠谱的，甚至害你的人都有，这就是概率、人性。我知道的老板身边害老板的故事多了去了。林奇的故事，不是给毒死了吗？大得更靠谱。

大家应该也会有意识地鉴别、筛选，决定谁能进入身边的关系网络吧？

肯定会。但这个事很有意思。每个人身边都有历史，你一路走过来，总有一些不能拒绝的人和事走到你身边。比如发小、同学，虽然他跟你做的事不一样，但历史形成了，他跟你谈事情很方便。有时候他被别人利用了，这都正常，是人在社会里不能避免的事。所以过去我们说，最可靠的人也是最危险的。

司机、保姆、情人、子女、老婆、保镖、秘书，都是让你犯错误的重要原因。对吧？他们容易被别人利用，也有自己的利益在里面，就可能给你挖坑、出卖你的信息。

你之前讲过跟美国人学的那一套：第一判断他是不是可信的交易对手，第二要有退出机制、僵局解决机制。这套理论能解决这个问题吗？

会好一些。比如现在做交易，对交易对手的选择会更认真，能避免一些问题。就跟银行筛选新客户一样，谨慎一点；老客户有业绩，信任程度就不一样。我们也会筛选合伙交易对手。

另外我们有一个土办法，也是核心价值观，叫“守正出奇”。什么叫守正出奇？就是不变通，只要不变通就不犯错误。一变通，合规上就打折扣、留了缝，以后别人就能搞你；不变通，以后别人就搞不成我。

不变通跟解放思想是不是矛盾？

不矛盾。不变通就是合规做事。解放思想，你解放在技术、商业模式上，别老解放在合规上。

对。

合规上还是要守住，但技术创新、模式创新都可以。

好，我问最后三个问题。第一个，我有点好奇，这么多年来，你对商人、企业家这个阶层有过失望吗？

没有。

从来没有过？

从来没有。我一直觉得，尤其刚才讲的，大词要落地，全靠这些商人、企业家。没有失望过。看得越来越多，尤其把世界打开来看，你会发现所有好东西都是企业家创造的。好的制度文明是政治家创造的，好的科技、产品、服务、物质文明都是企业家创造的。政治文明是政治家创造的，物质文明是企业家创造的。

只是不同地方的企业家不一样。中国确实企业家少、商人多，你说多少有点遗憾，但不等于不满意。美国两百五十年，中国两百五十年；中国人口是美国好几倍，但企业家比美国少很多，这是事实。

但我对企业家很有信心。我认为真正改变人类历史走向和命运的是企业家。现在科技型企业家更重要。以前发明家把技术转化成企业，瓦特这些人也是企业家，用技术发明改变世界，现在也是这样。所以我非常有信心，也希望我们的企业家比美国还多。

当然商业阶层里也出现了不少事后看来可能是骗子，或者创新失败者。

很正常。贪腐官员那么多，秦城里关的、雁城里关的，也没有否定伟光正。怎么企业家这边出两个人，就否定企业家的伟光正？这个逻辑不成立。

对。还有，你前面提到年轻一代科技企业家。我有个感觉，不知道准不准确：他们其实不太关心制度变迁、制度层面的事。

李国安不太关心这个事儿。

对。

他们的生意不像我们早期企业家那样，我叫古早类企业家。我们做的生意很大一部分跟资源置换、套利有关，所以跟权力打交道多，比如土地、规划。我们就比较关心体制、政策。

他们大部分是技术、产品直接上线，面对客户。如果不上市，基本上跟体制关系不大；要上市，或者跟军工有关，才跟体制打交道。不上市、不进国防军工体系，跟体制就没什么交道，也不需要懂。另外他们也不擅长，打交道才会越打越会。你比如跟人吃饭、喝酒这套活，是我们这一代企业家比较熟练的，他们不熟练，就喝可乐，不会说酒词、官场话，也不太会说场面话。

商场上的应酬他们也不太会，但好处是专注技术，发明出来，产品就出来了。我们这一代没办法，早先这几十年，套利是企业生存的重要方式，也有空间，但现在大部分都不行了，所以从套利型转为创新型。你看我们房地产，现在也做了工厂，开始做房子。

那不就是工厂？

就是变成创新型了。

我跟他们中间的一些人聊，发现他们其实比较认同，甚至高度认同我们的产业政策和一些制度设计。

对，他们现在好多都认同。就像十几年前我们高度认同房地产一样。现在有点偏食，是独生子女被宠爱，现在对他们是万千宠爱在一身，他们当然满意。十五年前房地产也是万千宠爱在一身。当时找对象，找个房地产老板或经理人也很光荣；现在找理工男、AI男、互联网老板，也觉得不错，一样的。他们现在必须满意。万千宠爱在一身，还不满意，那就是辜负大家的爱。

还有一个问题，是我一个朋友委托我问的。他对你的评价是“乱花春中过，片叶不沾身”。你自己也讲过，商业是在是非地、跟是非人争是非物。到今天为止，你应该是那一代企业家里是非非常少的。他很好奇，你是怎么做到这一点的？

这个跟价值观有关。我们对生存的价值观，首先是“守正出奇”，不变通，省了很多麻烦。再一个，我们总体上专注在房地产，没有介入很多复杂的事。早年有，1999年以后都收掉了。

另外确实跟我们做事的方法和性格有关。我们不是很激烈，不是动不动骂人、打架、暴力，那是非就多。简单说，我、于老师、马老师都是当老师出身，性格不是那么容易跟人冲突，但也不是一点是非没有。

比如有的人从公司离开以后犯了事，逃到海外，还不停在网上搞你。我的负面消息都是这些人瞎搞。他跑了，我没跑，他犯事了，就会这样。他们觉得自己知道这、知道那，想搞你，分散你的焦点，免于被追究。这是人性。

警察经常说，你觉得好人怎么会这样？警察会说，他要不这样，就不是罪犯。罪犯跟好人想的就是不一样。

还是有是非，但少一点。再加上现在不负债，不欠银行钱，是非就少了。是非来源于几个方面：第一是负债；第二是角色复杂；另外是利益上贪、较真，把赚钱看得太绝对。以前也跟你聊过，叫“利润之后的利润，成本之前的成本”，强调多次博弈、重复博弈，不强调一次一定要干到底、把钱挣满，就会好一点。

加上做了几十年，有些经验了，哪有是非咱就不去，不立于危墙之下。

对。

当然也要感谢这个虚拟、抽象的组织的培养。社会监督也很重要。抽象的组织会给你各种各样的案例，我看多了，也会注意有些事不能乱整。比如很多房地产企业施工上怎么样、政商关系上怎么样，我看了很多案例，就注意不要重复他们做过的一些惹事的事。

有点像芒格讲的：“如果我知道我会死在哪里，我永远也不会去那个地方。”

对，我们就避开。所以到现在为止，尚属幸运。但我现在并不高兴。为什么不高兴？村里人都得病了，都说死了，你没死，肯定也不高兴。跟我玩的人都死了，我也不高兴。我不能高兴，我怎么高兴？村里原来跟你玩得好的人现在得病了，我怎么高兴？一个人玩吗？

所以我希望大家都好，村里很繁荣，我也挺高兴。现在这种情况，反而内心压力很大。同行、朋友都活得很艰难、不顺心，或者是非缠身，我又帮不到他们。自己置身事外又怎么样呢？村里的朋友都死了，其实我也应该死。活着也没意义。

我记得我干爹那会儿，我有时说要去某某某的追悼会，问他去不去，他说不去，一批一批死了。他的意思是到死的时候一批一批地死，去了也不开心。现在就是这样，周围这个行业都不行了，人都死了，有什么可开心的？你活着只能说稍微幸运一点，但这又不是能力。活下来能干什么？收尸你抬不动，哭丧不许大声，搬家也没处搬，也不开心。只能看着，默默期待着，看能不能有好运气降临，让大家都好一点。

但运气、宏观环境也改变不了。

改变不了，所以大家只能默默地——

完善自我。

就是怎么样做到求全而不委屈，这是一个课题。现在是求全了，企业能正常稳定，别出事，但也别委屈自己。

对。

所以我今天说了很多话。

对。

你要一点话不说，就有点委屈了，稍微说说。